Freitag 19 Dez 2014

Realwertanalysen

Was eine Kapitalanlage wirklich wert ist, beurteilt sich nicht nur nach ihrem Preis.

Er bildet sich zumeist auch aus veränderlichen Faktoren wie etwa die branchenspezifische Konjunktur, die Qualität des Managements, das Rating des Unternehmens etc.

Häufig wird der Marktpreis nach kurz- oder mittelfristigen Trends ermittelt. Nach ein paar Jahren sieht das oft ganz anders aus. Die mittelfristigen Prognosen haben sich nicht erfüllt. Konkurrenzprodukte befinden sich auch der Überholspur. Die Anlageprodukte haben sich weiterentwickelt. Die Innovation von heute ist der Schrott von morgen.

Eine nüchterne risikoorientierte Bewertung blendet derartige vorübergehende Marktmechanismen aus und orientiert sich nur an der tatsächlich wertbildenden Faktoren. Bewertungsfaktoren wie Potentiale, Erfahrungen, prognostizierte Aussichten und Entwicklungen haben dabei nichts verloren. Sie sind allein die Verkaufshebel der Initiatoren.

Über den Wert von börsennotierten Aktien können Sie sich jederzeit selbst informieren.

Bei Immobilien und diversen Fonds ist das nicht immer so einfach. Sie sind auf die Angaben der Initiatoren angewiesen. Hier begegnen Sie den typischen Problemen wie zum Beispiel:

 

1. Einwertungsgewinne:

Zu Einwertungsgewinnen kommt es etwa bei offenen Immobilienfonds, wenn ein Gutachter für den Fonds den Wert der erworbenen Immobilien höher ansetzt als deren Kaufpreis. Mit dieser erhöhten Performance verspricht der Fonds den Anlegern dann eine entsprechende Rendite. Diese Methode wird oft dazu missbraucht, um von einschlägigen Risiken der Anlagekonzeption abzulenken.

Mit derartigen Bilanzierungstricks können insbesondere die Risiken der sog. Weichkostenbelastungen verschleiert werden. Die Belastungen des Investitionskapitals mit Vertriebskosten werden einfach mit entsprechenden Scheingewinnen verrechnet. Häufig liegen der Kaufpreis und der Verkehrswert nicht weit auseinander. Zieht man dann noch die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbssteuern, Notar-und Gerichtskosten, Provisionen und Gutachterkosten) von dem Verkehrswert ab, sind Einwertungsverluste wahrscheinlicher als Einwertungsgewinne.

 

2. Leerstandrisiken:

In zahlreichen Branchen für Schiffe, Immobilien oder Logistik etc. haben Fonds im Rahmen ihres selbstgefälligen Eroberungsfeldzuges für die eigene Marktposition „auf Vorrat“ gebaut und gekauft, damit zugleich dem Markt übersättigt, Überkapazitäten geschaffen und Anlegergelder vernichtet.

Solange das Geld der Anleger weiter fließt, halten die Initiatoren an der Expansion fest. Ob sie bei wirtschaftlichen Flauten oder Leerständen auch die Werte neu berechnen steht auf einem anderen Blatt. Die Gefahren für Ihr Kapital, insbesondere nach der Finanzkrise, sind enorm. Betrachten die Unternehmen die Leerstände als „vorübergehend“ , werden keine Korrekturen vorgenommen. Handelt es sich aber um tatsächlich um einen „strukturellen dauerhaften Leerstand“ laufen diese Objekte Gefahr, zu Liquidationsobjekten oder Sanierungsfällen zu werden.

Das droht bereits ab dauerhaften Leerständen von 30 – 40 %. Die fortlaufend zu tragenden Betriebskosten übersteigen irgendwann die sinkenden Reinerträge. Dann können zusätzliche Kosten für Rückbau oder Modernisierung der betroffenen Objekte notwendig werden. Auf den Ertragswert der betroffenen Objekte hat das ganz erhebliche negative Auswirkungen.

 

3. Renditekennziffern:

Seitdem sich Kapitalanlagen mit der Änderung des Steuerrechts nicht mehr allein als Verlustzuweisungs- oder Abschreibungsmodelle rechnen, wird in manchen Branchen mit außerordentlichen Renditen geworben. Dabei werden oft betriebswirtschaftliche Methoden der Investitionsrechnung benutzt, um den eigenen Kalkulationen einen wissenschaftlichen Anstrich zu geben. Viele der verwandten Methoden (zum Beispiel die sog. IRR-Methode, eine Berechnung mit dem internen Zinsfuß) sind lediglich Hilfsmittel für unternehmerische Investitionsentscheidungen.

Die gefundenen Ergebnisse sind nicht vergleichbar mit Sparzinsen. Es handelt sich meistens um reine Prognosen mit entsprechenden Unsicherheitsfaktoren. Für den Vergleich unterschiedlicher Vermögensanlagen sind derartige Methoden in der Regel völlig ungeeignet. Dennoch werden die nahezu spekulativen Ergebnisse zum Teil als sichere Rendite in festen Größen beworben. Gerade bei unternehmerischen Beteiligungen kann eine Täuschung oder ein Missverständnis über die kalkulierten Erträge im laufe der Zeit zu überraschenden und empfindlichen Verlusten und Nachschüssen führen.

 

Financial Facts ermittelt und überprüft für Sie

  • Ertrags- und Vergleichswerte
  • Prognoserechnungen und Renditekennzahlen
  • Liquiditäts- und Belastungsrechnungen

als gutachterliche Stellungnahmen unter Berücksichtigung der erkannten Risiken nach der realen Marktsituation und ohne spekulative und zukunftsbezogene Aspekte. Kalkulationen auf der Basis fortschreitender Wertentwicklungen haben sich gerade im Zuge der Finanzkrise als unsicher erwiesen.

 

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